类别：A类

民进安康市委员会：

你委关于加强小区物业管理建议的提案收悉，物业服务涉及广大人民群众，与每一位市民息息相关，关系千家万户百姓切身利益，收到您的提案以后，我局高度重视，指派价格监督和反不正当竞争科牵头办理。根据市政府对今年人大建议和政协提案办理的要求，前期我局到你委进行汇报沟通，并到相关物业服务企业进行检查与调研。现根据我局职能，就物业服务收费政策规定和监管有关情况说明如下：

一、根据《中华人民共和国价格法》、《陕西省定价目录》（陕价综发〔2018〕24号）和《陕西省物业收费管理办法》（陕价发改价格〔2019〕924号）规定，成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的服务项目实行市场调节价。政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县（市）人民政府发展改革部门、住建部门具体负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

二、根据《安康市发展和改革委员会、安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）、安康市市场监督管理局转发<陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局关于印发陕西省物业服务收费管理办法的通知>的通知》（安发改物价〔2019〕530号）文件规定“为保持物业服务市场的基本稳定,在市、县人民政府发展改革、住房和城乡建设部门出台新物业服务费和停率服务费政府指导价之前,成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务费和停车服务费,前期物业服务合同未到期的,暂按原合同约定执行、待我市新的实施细则出台后,签署补充协议以适应新物业办法和实施细则要求。前期物业服务合同已到期,暂按原标准执行。”因此目前我市成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业服务费和停车服务费,应按照《前期物业服务合同》的约定执行。目前市发改委正在牵头制定我市物业服务收费实施细则及中心城区收费标准。《住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知（建房〔2014〕53号）》制定的商品房买卖合同示范文本要求明确前期物业管理内容，并要求把《商品房前期物业服务合同》和《临时管理规约》作为商品房买卖合同的附件。

三、关于停车服务收费情况的说明。物业小区车辆停放服务涉及停车位权属和停车服务费。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述规定规划的车位应该在满足业主需要的前提下通过出售、附赠或者出租的方式约定。车位出售、或车位出租价格不在政府定价目录中，属于市场调节价，由所有权人和承租人双方协商约定。目前我市部分小区收取的停车费中其中有一部分包含车位租赁费用。

四、今年以来我局按照市上开展打击侵害群众利益违法违规行为，集中整治房地产领域影响社会稳定突出问题专项行动的要求，主动作为、切实履职，强化房地产以及物业服务领域市场监管。今年以来，全市市场监管部门检查房地产经营企业51户，物业企业55户，房产中介企业45户，立案查处房地产领域虚假违法广告案件4起，罚没款3.8万元；依托企业信用信息公示系统向社会公示列入经营异常的房地产开发企业117条、物业管理企业101条。根据前期我局对部分物业企业调查，未发现物业服务企业超过《前期物业服务合同》约定的标准收费的行为。下一步我局将按照“双随机、一公开”监管要求，组织各县区对物业服务企业随机抽查，严肃查处物业服务企业不执行政府定价、不明码标价以及其它不正当价格违法行为。广大业主如发现物业服务企业存在价格和收费违法行为，可拨打我局已向社会公布的举报电话12315、12345进行投诉举报。

最后，欢迎对市场监管工作继续关注并开展监督、指导！

特此函复。

                                                                                                           安康市市场监督管理局

                                 2020年8月7日

联系单位及电话：安康市市场监督管理局  程晓峰 8951992